Millones de inversores inmobiliarios podrían enfrentarse a nuevas restricciones al apalancamiento negativo, y el gobierno albanés busca limitar la desgravación fiscal a sólo dos propiedades de inversión para solucionar un déficit presupuestario.
En medio de una creciente presión sobre la asequibilidad de la vivienda, el Tesoro está revisando posibles cambios al apalancamiento negativo, junto con reformas para la reducción del impuesto a las ganancias de capital (CGT) sobre las propiedades existentes.
En agosto de 2025, el tesorero Jim Chalmers descartó la desregulación del apalancamiento negativo o la deducción CGT. Esa postura marcó un cambio con respecto a la postura laborista después de su derrota electoral de 2019, cuando el primer ministro Anthony Albanese descartó hacer cambios en las concesiones mientras estaba en la oposición.
El apalancamiento negativo permite a los inversores inmobiliarios deducir las pérdidas de la propiedad de inversión, como los pagos de intereses y los gastos operativos, de sus ingresos imponibles.
Según las normas introducidas por el gobierno de Howard en 1999, los inversores sólo pagan impuestos sobre la mitad de la ganancia de capital que obtienen de una propiedad mantenida durante más de 12 meses, concediendo efectivamente una reducción del 50 por ciento del CGT.
Antes de esos cambios, las ganancias de capital estaban indexadas a la inflación en lugar de descontarse automáticamente.
La independiente Oficina de Presupuesto Parlamentario estima que el recorte de la CGT le costará al presupuesto 7.900 millones de dólares en ingresos no percibidos sólo en el ejercicio financiero de 2027.
Cuando se le preguntó nuevamente esta semana, Chalmers se negó a descartar cambios en la configuración del impuesto a la inversión en vivienda.
El tesorero Jim Chalmers no ha descartado una reforma del apalancamiento negativo mientras intenta mejorar el déficit presupuestario.
El Tesoro revisa los límites de apalancamiento negativo, junto con los cambios en el impuesto a las ganancias de capital
“Estamos estudiando otras opciones para el presupuesto, como siempre hacemos en esta época del año”, afirmó Chalmers.
“No completaremos el presupuesto en febrero, lo completaremos en mayo y cualquier acción adicional en esta área dependerá del Gabinete de la manera habitual”.
Anteriormente, el Partido Laborista tenía planes de reducir el recorte de la CGT al 25 por ciento para las elecciones de 2016 y 2019, pero ambas campañas terminaron en derrota.
Las fuentes dijeron a The Australian que el Tesoro estaba considerando el impacto de limitar los activos con apalancamiento negativo a solo dos. Actualmente el número es ilimitado.
Los datos de la Oficina de Impuestos de Australia del año fiscal 2023 revelaron que más de un millón de australianos poseían una propiedad de engranajes negativos, y un tercio de ellos poseía más de una propiedad de inversión.
El año pasado, el Consejo Australiano de Sindicatos pidió que el apalancamiento negativo y la deducción de la CGT se limitaran a una sola propiedad de inversión.
Los grupos inmobiliarios y los economistas sostienen que reducir el número de propiedades podría afectar negativamente a los inversores y reducir la disponibilidad de viviendas de alquiler.
Chalmers busca ingresos adicionales para compensar los crecientes compromisos de gasto. Una reducción de las exenciones fiscales negativas refuerza el presupuesto en miles de millones de dólares.
Actualmente, los inversores pagan sólo la mitad del impuesto sobre las ganancias que obtienen cuando venden una propiedad de inversión mantenida durante más de un año.
Reducir el apalancamiento negativo puede reducir la demanda de los inversores y reducir la oferta de vivienda
La Oficina de Presupuesto Parlamentario estima que el apalancamiento negativo resultará en alrededor de $14,1 mil millones en ingresos para 2035-36, pero alrededor de $6,5 mil millones en ingresos perdidos solo en el año fiscal 2025.
El Instituto Grattan quiere reducir a la mitad el descuento de las ganancias de capital, limitar el apalancamiento negativo y garantizar que las pérdidas de alquiler ya no se compensen con los ingresos, lo que, según afirma, fortalecería el resultado final del presupuesto en alrededor de $11 mil millones al año.
También dice que los alquileres no cambiarán mucho y los mercados inmobiliarios no colapsarán.
A partir de julio de 2024, el gobierno albanés y los estados tienen un plan para construir 1,2 millones de casas en cinco años, lo que abordará cuestiones de oferta y asequibilidad de viviendas.
El Centro de Estudios Independientes Robert Carling sostiene que reducir el apalancamiento negativo, o concesiones CGT, reducirá la demanda de los inversores y reducirá la oferta de viviendas.
“La demanda de propietarios-ocupantes no llena muy bien el vacío dejado por los inversores que se van, ya que los tipos de vivienda preferidos por inversores y propietarios-ocupantes no son estrictamente intercambiables”, afirma el señor Carling.
Dijo que el apalancamiento negativo, junto con el descuento de la CGT, se había convertido en el “chivo expiatorio” de los debates sobre la asequibilidad de la vivienda, que carecían de fundamento.
‘La reducción del subsidio se considera un elemento clave de la reforma fiscal, una medida para aumentar los ingresos, clave para reducir los precios de la vivienda y una solución a la desigualdad intergeneracional y vertical. Y nuestra presentación sostiene que no es ninguna de esas cosas”, afirmó el señor Carling.
