Los NRI pueden comprar bienes inmuebles en la India en virtud de la Ley de Gestión de Divisas (FEMA), pero sólo en ciertos tipos. Los titulares de tarjetas NRI y OCI pueden comprar propiedades residenciales y comerciales en la India sin obtener permiso previo del RBI. FEMA no permite que las NRI compren tierras, plantaciones o granjas agrícolas. Estas propiedades sólo pueden recibirse por herencia en la mayoría de los casos.
FEMA es la principal ley que controla cómo las NRI compran, poseen y venden propiedades en la India. El RBI supervisa estas reglas y su incumplimiento puede dar lugar a sanciones. No necesita la aprobación del RBI para comprar una propiedad residencial o comercial normal. Siempre que la propiedad tenga licencia de FEMA, los NRI pueden comprarla directamente, como se indica en la guía BestTaxInfo.
Reglas de pago de FEMA para NRI
Todos los pagos deben realizarse a través de canales bancarios indios. Según las reglas de FEMA, las NRI deben pagar sus activos utilizando dinero enviado desde el extranjero o a través de sus cuentas bancarias NRE/NRO. Pagar en efectivo o moneda extranjera es una violación de FEMA. Incluso si el monto es pequeño, no se permiten pagos en efectivo, moneda extranjera o cheques de viajero para la compra de una propiedad.
Utilice la cuenta bancaria correcta antes de realizar el pago. Las cuentas NRE se utilizan principalmente para ingresos extranjeros y permiten una fácil repatriación, mientras que las cuentas NRO se utilizan para ingresos indios como el alquiler y tienen un límite de repatriación de 1 millón de dólares por año financiero después de cumplir con las normas fiscales.
Documentos necesarios para comprar una propiedad NRI
Las NRI deben mantener pruebas completas de la procedencia del dinero. FEMA exige que cada pago tenga un registro bancario adecuado. Los documentos faltantes pueden retrasar la compra de su propiedad. Los NRI necesitan documentos como pasaporte, tarjeta OCI (si corresponde), visa, tarjeta PAN, comprobante de domicilio en el extranjero y extractos bancarios antes de iniciar el proceso. Las tarjetas PAN son importantes para el registro y el cumplimiento tributario. Si una NRI no tiene PAN, es mejor solicitarlo antes de comprar la propiedad.
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Las NRI deben verificar cuidadosamente todos los documentos legales de la propiedad. Los documentos importantes incluyen títulos de propiedad, certificados de gravámenes, recibos de impuestos a la propiedad, planos de construcción aprobados y registro RERA para proyectos en construcción. Si un NRI no puede viajar a la India, puede utilizar un poder notarial (PoA). Un familiar, un abogado o un representante de confianza puede completar la transacción en su nombre, según la guía BestTaxInfo.
Normas fiscales y de préstamos hipotecarios de NRI
Un poder notarial válido debe seguir los procedimientos legales relacionados con FEMA. Debe estar notariado en el extranjero, apostillado o atestiguado por la embajada/consulado de la India, enviado a la India y luego sellado por la autoridad local antes de que sea válido. Un PoA certificado ante notario únicamente en el extranjero no es suficiente. Sin una certificación o decisión del Consulado de la India en la India, no se puede utilizar para el registro de propiedad. Las NRI pueden obtener préstamos hipotecarios de los bancos indios. Los principales prestamistas como SBI, HDFC Bank, ICICI Bank, Axis Bank, Bank of Baroda y LIC Housing Finance ofrecen préstamos hipotecarios especialmente para NRI.
Los pagos de préstamos también deben seguir las reglas de FEMA. Los reembolsos generalmente se realizan a través de cuentas NRE o NRO, y los préstamos se otorgan únicamente en rupias indias. La compra de una propiedad también conlleva responsabilidades fiscales. Los NRI tienen que pagar derechos de timbre y tasas de registro al igual que los indios residentes. Se aplican reglas especiales de TDS si una NRI compra una propiedad de otra NRI. El comprador deberá deducir el TDS antes de realizar el pago.
Si gana el alquiler de una propiedad en la India, debe pagar impuestos sobre ella en la India. Los NRI también pueden reclamar ciertas deducciones y evitar la doble imposición si la India tiene un DTAA con su país de residencia. El impuesto a las ganancias de capital depende de cuánto tiempo sea propietario de la propiedad. Las propiedades mantenidas durante 24 meses o más están sujetas al impuesto sobre las ganancias de capital a largo plazo a una tasa del 12,5% sin indexación después de los cambios en el presupuesto de 2024. Cuando un NRI vende una propiedad, FEMA también controla cómo se puede llevar el dinero al extranjero. El producto de la venta se puede repatriar después de cumplir con las normas fiscales y presentar los Formularios 15CA y 15CB.
Errores comunes que se deben evitar en FEMA
El dinero en una cuenta NRO generalmente solo se puede repatriar hasta $1 millón por año financiero. Este límite se aplica después del cumplimiento de las normas fiscales. Un proceso de compra adecuado ayuda a evitar problemas con FEMA. Los expertos recomiendan decidir su objetivo de inversión, verificar los títulos, organizar las finanzas, completar el PoA si es necesario, firmar el contrato de compraventa, realizar controles legales, registrar la propiedad y presentar declaraciones de impuestos.
Los expertos advierten a las NRI sobre errores comunes de FEMA. Estos incluyen pagar en efectivo, omitir la verificación de título, usar un PoA no válido, ignorar Faltan reglas TDS y beneficios fiscales DTAA como se muestra en la guía BestTaxInfo.
La conclusión más importante es que el enfoque principal de FEMA es la transparencia y los pagos legales. Si los NRI sólo compran propiedades con licencia, utilizan los canales bancarios adecuados, mantienen los documentos a mano y siguen las normas fiscales, el proceso de compra suele transcurrir sin problemas.
