Un propietario ha advertido que los inquilinos podrían afrontar enormes aumentos de alquiler si el gobierno albanés sigue adelante con grandes cambios en el impuesto sobre las plusvalías y el apalancamiento negativo en el presupuesto de la próxima semana.
Stephen O’Brien, propietario de una propiedad de inversión interestatal y alquila en el suburbio de Doncaster Heights, al este de Melbourne, dijo que su alquiler aumentaría de 865 dólares a 1.235 dólares por semana si el gobierno eliminara la exención fiscal de apalancamiento negativo.
Su propuesta de $370 por semana agregaría casi $20,000 al año a la factura de vivienda de sus inquilinos.
O’Brien dijo que si sus inquilinos no podían afrontar el aumento, podrían buscar otro lugar donde vivir.
“Nuestra propiedad de inversión se encuentra en un lugar muy solicitado en la costa, a poca distancia de una playa vigilada”, afirma.
‘Sé que podemos conseguir un precio mucho más alto. Con el alquiler actual puedo hacer cambios negativos, lo que significa que todos ganamos: los inquilinos y nosotros.
‘Si no hay exenciones, ¿por qué debería realizar mis inversiones con pérdidas? Entonces, ¿quién sobrevivirá a las reformas del tesorero Jim Chalmers? Ese no soy yo.’
En una entrevista con el Daily Mail, O’Brien dijo: ‘¿Por qué iba a ejecutar (la inversión) con pérdidas si hay deducciones que reclamar?
Se espera ampliamente que el primer ministro Anthony Albanese reemplace las concesiones fiscales sobre el apalancamiento negativo y las ganancias de capital.
El inquilino de Melbourne Stephen O’Brien (en la foto), propietario de una propiedad interestatal, dijo que cancelar la póliza haría que el alquiler de su inversión aumentara de $865 a $1,235 por semana.
‘¿Cuál es el punto – esperar a que el capital se revalorice con el tiempo?
‘¿Dónde está el incentivo para ofrecer viviendas de alquiler en el sector privado?’
Escribió una carta al tesorero Jim Chalmers, explicando cómo respondería a los cambios, pero dijo que no había recibido respuesta.
Los comentarios se producen en medio de una creciente especulación de que el gobierno de Albanese podría apuntar a un apalancamiento negativo en el presupuesto federal el 12 de mayo, a pesar de que el Primer Ministro insistió anteriormente en que el Partido Laborista “no tiene planes” de revertir los incentivos a la inversión inmobiliaria.
El apalancamiento negativo permite a los inversores inmobiliarios compensar las pérdidas, incluidos los intereses de la deuda y los gastos operativos, con sus ingresos imponibles.
Por ejemplo, si un propietario gana 45.000 dólares al año en alquiler de una propiedad de inversión y gasta 60.000 dólares en intereses hipotecarios, tasas municipales, reparaciones, seguros y mantenimiento, está administrando la propiedad con una pérdida de 15.000 dólares.
Según las reglas de apalancamiento negativo, la pérdida de $15,000 se puede deducir de su ingreso imponible, reduciendo la cantidad de impuesto sobre la renta que pagan.
Los partidarios argumentan que la política alentará la inversión y aumentará la oferta de viviendas, pero los críticos dicen que hará subir los precios de las viviendas y beneficiará excesivamente a los australianos más ricos.
El Partido Laborista espera proteger los cambios de alguna manera: protegerá a algunos inversores existentes de sus reformas. Pero los detalles no se conocerán hasta la publicación del presupuesto.
Un propietario enojado advirtió que los inquilinos asumirían el costo si el Partido Laborista eliminaba el apalancamiento negativo, lo que aumentaría los alquileres semanales de $865 a $1235, y dijo a los inquilinos en dificultades que “buscaran oportunidades en otros lugares” si no podían permitírselo.
Algunos australianos han advertido que los inquilinos ya están al límite, mientras que otros insisten en que el mercado aún puede absorber más alquileres.
El gobierno también está pensando en realizar cambios en el sistema impositivo sobre las ganancias de capital.
Actualmente, los australianos que poseen una propiedad durante más de 12 meses sólo pagan impuestos sobre la mitad de las ganancias cuando la venden, bajo un recorte del impuesto a las ganancias de capital del 50 por ciento.
Sin embargo, se informa que el Partido Laborista está considerando reducir el descuento -en un 25 por ciento- o eliminarlo por completo y volver al sistema anterior a 1999, donde las ganancias de capital se ajustan a la inflación.
Por ejemplo, si un inversionista compra una propiedad por $800,000 y luego la vende por $1 millón después de mantenerla durante más de un año, actualmente solo paga impuestos sobre $100,000 de la ganancia de $200,000.
Pero si la deducción se redujera al 25 por ciento, pagarían impuestos sobre 150.000 dólares de la ganancia, lo que aumentaría significativamente su factura fiscal.
Si se reintrodujera el sistema anterior a 1999, el precio de compra se ajustaría a la inflación antes de calcular los impuestos, de modo que, por ejemplo, una propiedad comprada por 800.000 dólares y vendida por 1 millón de dólares podría tener sólo unos 80.000 dólares de ganancia gravada después de la indexación, en lugar de los 100.000 dólares del sistema actual.
Los propietarios pueden intentar traspasar esos costos a los inquilinos, pero no hay garantía de que los inquilinos paguen precios dramáticamente mayores.
Domain informó el mes pasado que las tasas de desocupación están cerca de mínimos históricos y la oferta aún es muy escasa, pero el crecimiento de los alquileres se ha estancado en algunos mercados a medida que los hogares alcanzan el límite de lo que pueden pagar.
El apalancamiento negativo actualmente permite a los propietarios compensar pérdidas como intereses hipotecarios, reparaciones y mantenimiento con sus ingresos imponibles.
La gerente general de la Asociación de la Industria de la Vivienda, Jocelyn Martin (en la foto), dijo que modificar el apalancamiento negativo en la vivienda podría tener efectos “devastadores” para los inquilinos.
Según las leyes victorianas, los propietarios deben avisar con al menos 60 días de antelación antes de aumentar el alquiler, generalmente sólo pueden aumentar los alquileres una vez cada 12 meses y los inquilinos pueden impugnar los aumentos excesivos a través del VCAT.
La advertencia de O’Brien provocó un acalorado debate en línea, y muchos australianos argumentaron que los inquilinos ya estaban al límite.
“La realidad es que los alquileres son tan altos que en muchas zonas han llegado a un límite en términos de asequibilidad”, escribió una persona en Reddit.
Otros argumentan que los propietarios tendrán dificultades para pagar las hipotecas si las propiedades permanecen vacías porque los inquilinos simplemente no pueden afrontar el aumento.
Sin embargo, algunos afirman que el mercado todavía puede permitirse alquileres más altos.
‘El mercado puede soportar más. Créame. La cantidad de ingresos que ve en una solicitud de alquiler le sorprenderá”, escribió uno.
La gerente general de la Asociación de la Industria de la Vivienda, Jocelyn Martin, advirtió que eliminar el apalancamiento negativo para los inquilinos en un momento de escasez de vivienda ya aguda podría tener consecuencias “desastrosas”.
“Eliminar el apalancamiento negativo, con una protección mínima, daría como resultado una reducción de 46.000 viviendas construidas, la pérdida de más de 4.300 empleos en la construcción y una caída del PIB de 2.300 millones de dólares”, afirmó.
‘Los inversores financian hasta dos de cada cinco viviendas nuevas: la inversión privada en alquiler es parte de la solución a nuestra crisis inmobiliaria, no parte del problema.
‘Australia se encuentra en medio de una crisis de vivienda y alquiler, con tasas de desocupación de alquileres en todo el país apenas por encima del 1 por ciento.
“Gravar a los inversores que financian más desarrollos inmobiliarios empeorará aún más la asequibilidad para los inquilinos que dependen de estas propiedades”.
