Un concejal parroquial perdió una batalla judicial de cuatro años después de que su vecino comenzara a derribar la “valla a prueba de perros” alrededor de su casa de campo de £1,2 millones.
Cuando David Todd, de 69 años, y su socia Caroline Hodge, de 65, compraron su casa en East Sussex en 2018, se les aseguró una cerca a prueba de perros para mantener a sus dos labradores seguros y protegidos.
Pero en medio de una disputa sobre dónde limitaba su propiedad, estalló una batalla legal cuando el nuevo vecino Richard Marsh decidió “eliminar unilateralmente” la valla, según escuchó el Tribunal Superior de Londres.
Marsh, de 44 años, y su esposa Rebecca, de 40, compraron la parcela vecina de bosques y pastizales antiguos en mayo de 2021.
Tenía medio acre de terreno dentro de la cerca, que una pareja de ancianos del vecindario afirmó que era parte de su jardín.
El señor y la señora Marsh dijeron que la valla estaba en el lugar equivocado, además de cercar parte del terreno que habían comprado, dejando la pradera, comprada por una empresa de su propiedad, efectivamente “sin salida al mar” e inaccesible.
Los vecinos acudieron a los tribunales el año pasado cuando el señor y la señora Marsh ganaron un fallo en el sentido de que la valla no marcaba el verdadero límite.
Se dictaminó que el señor y la señora Marsh eran dueños del medio acre en disputa a lo largo del límite de papel y una franja de acceso clave a su tierra.
Los amantes de los perros, David Todd, de 69 años, y su socia Caroline Hodge, de 65, compraron Wyland Wood, su casa “sustancial” ubicada en 2,7 acres de la campiña de East Sussex, en 2018.
Richard Marsh, de 44 años, y su esposa Rebecca, de 40, compraron la parcela vecina de bosque y pradera antiguos en mayo de 2021, y desde entonces las dos parejas han estado enfrascadas en una batalla judicial.
Pero Todd y su socio, que forman parte del consejo parroquial de Salehurst y Robertsbridge, impugnaron el fallo ante el Tribunal Superior.
Afirmaron que se les debería entregar el terreno, ya que un “comprador razonable” habría considerado la valla como límite al comprarlo.
La pareja dijo que habían llegado a un “acuerdo de límites” por correo electrónico con el propietario anterior de la tierra de los pantanos, confirmando que todo lo que estaba dentro de la cerca era suyo.
Pero el juez Michael Green ha desestimado el caso del concejal parroquial, diciendo que no había ningún contrato con el propietario anterior, sino sólo una conversación informal sobre la reparación de la cerca.
El señor Todd, amante de los perros, y su socia, la señora Hodge, compraron su “hermosa” casa de campo independiente construida en piedra, del siglo XIX, con cuatro dormitorios y tres baños, Wyland Wood, cerca de Robertsbridge, East Sussex, en 2018 por alrededor de £ 1,2 millones, según escuchó el tribunal.
La propiedad tiene un salón, un cuarto para perros y botas y está ubicada en 2,7 acres de jardines y bosques con su propia “espectacular casa en el árbol”.
Durante la audiencia del año pasado, se le dijo al Tribunal del Condado de Hastings en East Sussex que los agentes inmobiliarios habían asegurado a la pareja que había una “valla a prueba de perros” alrededor de la propiedad para mantener a sus mascotas seguras y protegidas, lo que la Sra. Hodge describió como “amorosos”.
La disputa entre los vecinos comenzó cuando el señor y la señora Marsh insistieron en que habían comprado casi medio acre de tierra dentro de una cerca a prueba de perros y que el señor Todd y la señora Hodge creían que era su jardín.
Una amarga batalla judicial estalló cuando Marsh decidió “eliminar unilateralmente” la valla, planeando reemplazarla con otra en la línea fronteriza en el título de papel, dijo el abogado de Todd, Evan Price.
Esto llevó al Sr. Todd y a la Sra. Hodges a solicitar una orden judicial que exigiera al Sr. Marsh que dejara de quitar la valla, no construyera una nueva y reemplazara las partes que ya habían sido retiradas.
En el tribunal del condado, Todd le dijo al juez que creían que “todo lo que está dentro de la cerca es lo que estamos comprando”, y agregó que los detalles del agente inmobiliario describían la propiedad como “a prueba de perros” debido a la cerca.
La cerca debe considerarse un límite porque es la característica física más obvia del terreno, dijo, y agregó que, en cualquier caso, el propietario anterior había acordado por correo electrónico que el límite estaba allí durante las discusiones sobre compartir los costos de reparación de la cerca.
Pero la jueza Caroline Parker falló a favor del señor y la señora Marsh el año pasado, determinando que parte de la valla a prueba de perros estaba entre 6 y 8 metros fuera de la línea de los planos de título de propiedad registrados de sus tierras, marcada por una línea de árboles y los restos de una antigua valla de alambre.
El juez dijo: “El hecho de que los datos del agente inmobiliario indicaran que el jardín era “a prueba de perros” no era suficiente para establecer que un comprador razonable habría entendido que la valla marcaba el límite”.
Se dictaminó que se permitía cercar medio acre de tierra perteneciente al señor y la señora Marsh.Se concedieron £3.174 en concepto de daños y perjuicios.
En la foto, la casa Wyland Wood del señor Todd y la señora Hodge en Robertsbridge, East Sussex.
El señor Price, apelando el fallo ante el Tribunal Superior en nombre del concejal y su socio, preguntó al juez: “Si no puedes confiar en lo que hay ahí fuera, ¿en qué puedes confiar?”
Argumentó que aunque el límite en el papel no seguía la línea de la cerca, Todd y su socio obtuvieron un “acuerdo de límites” vinculante del propietario anterior Stephen Baldwin durante las negociaciones y en correos electrónicos sobre las reparaciones de la cerca.
“Una conversación sobre la valla de un jardín equivale a un acuerdo de límites”, dijo al juez.
Pero al desestimar la apelación la semana pasada, el tribunal dijo: “Habiendo considerado los intercambios de correo electrónico entre el señor Todd y el señor Baldwin y su evidencia oral, el juez sostuvo que no había ningún acuerdo de límites porque el tema de las negociaciones era la reparación de la cerca a prueba de perros y ciervos, donde estaba el límite”.
«Además, si se trata de un acuerdo de demarcación que ha dado lugar a la transferencia de importantes tierras a los recurrentes, no es algo trivial.
“Dadas las circunstancias, la conclusión del juez de que no hubo acuerdo de límites fue racional y no hay base fáctica para revocar esta determinación de hecho”.
