El engranaje negativo ahora está oficialmente muerto, enterrado e incinerado en el presupuesto federal de Jim Chalmers.
Si no va a comprar una casa o un apartamento de nueva construcción, para beneficiarse de la exención fiscal ya debería ser propietario de su antigua propiedad equipada negativamente.
Los futuros inversores también tendrán que comprar nuevos activos si quieren beneficiarse de la exención fiscal.
Si se pregunta si está permitido demoler una propiedad antigua existente y construir una nueva para poder disfrutar de los beneficios del engranaje negativo, la respuesta es definitivamente no.
Se requiere una nueva construcción agregar para abastecer.
Algo así como una nueva construcción no hace eso. Si el bloque se subdivide o se convierte en apartamentos, las compras posteriores pueden verse perjudicadas.
Es posible que el ex líder laborista Bill Shorten no haya tenido la capacidad de elaborar el presupuesto de este año, pero su legado cobra gran importancia.
Cuando el tesorero Jim Chalmers visitó la oficina del Daily Mail durante el cierre, preguntamos si había algunas similitudes entre las reformas en el presupuesto de este año y el desafortunado manifiesto electoral de 2019 de Shorten. Nos dijo: “Tengo mucho tiempo para Bill”. Chalmers trabajaba como portavoz financiero en la sombra de Shorten en ese momento.
Chalmers también enfatizó la importancia de que las nuevas estructuras “se sumen a la oferta” para calificar para el apalancamiento negativo.
Si se pregunta cómo puede la Oficina de Impuestos hacer frente a tal complejidad, no tema, el presupuesto también incluye financiación para miles de nuevos trabajadores de la Oficina de Impuestos de Australia, lo que Chalmers nos confirmó que es parte de la estrategia del gobierno para hacer que estos cambios funcionen.
Los cambios en el apalancamiento negativo son probablemente el ajuste más significativo del presupuesto para la mayoría de los australianos.
Independientemente de que la gente invierta en propiedades o no, la aspiración de hacerlo en Australia ha estado ahí durante muchos años. Chalmers está haciendo ahora lo que Shorten esperaba hacer, pero que el primer ministro descartó específicamente antes de las últimas elecciones. De ahí que los próximos ajustes sean una promesa controvertida.
No entre en pánico si ya posee una propiedad
El modelo esbozado por Chalmers en su presupuesto de 2026 incluye la abolición del apalancamiento negativo sobre las propiedades existentes y permitir la desgravación fiscal sólo para las nuevas construcciones, ya sea que hablemos de casas o unidades.
Pero antes de que cualquiera que sea propietario de una unidad ya construida o de una casa entre en pánico, no lo haga.
Al menos no hasta que califique para la exención de impuestos.
El trabajo tiene cualidades que se dirigen negativamente a cualquiera que tenga una corriente. No los venda a menos que compre una nueva construcción y espere hacer lo mismo la próxima vez.
La razón principal por la que Chalmers está implementando este cambio es intentar facilitar la entrada al mercado a los compradores de viviendas nuevas.
El Partido Laborista dice que sus cambios sobre cómo y cuándo las personas pueden prepararse negativamente, junto con sus cambios en los créditos fiscales sobre las ganancias de capital, respaldarán 75.000 viviendas adicionales ocupadas por sus propietarios durante la próxima década.
A pesar del aumento de la propiedad de viviendas, esa cifra es imposible de verificar.
Es casi imposible probar la causalidad, y en los documentos presupuestarios no se incluyen modelos para reforzar ese argumento.
La verdad es que Chalmers ha querido durante mucho tiempo limitar el apalancamiento negativo, pero está dispuesto a hacerlo en este presupuesto.
Si bien probablemente no sea una coincidencia que los modelos se parezcan al modelo que Shorten intentó ganar argumentando las elecciones, es tan complejo y está tan distorsionado por el mercado que a los contribuyentes se les permite orientarse negativamente si el Partido Laborista limita el número de activos.
Pero ese es el punto en lo que respecta al gobierno. Quiere distorsionar el mercado o, como le gusta decir, convertirlo en un campo de juego nivelado entre inversores y compradores de viviendas.
Y hace exactamente eso con las propiedades existentes.
¿Quién compra una propiedad existente como inversión?
Si compran una propiedad de nueva construcción y, cuando lo hacen, no pueden obtener resultados negativos, ¿quién en su sano juicio invertiría la construcción existente con un préstamo financiero?
El gobierno espera que el mayor interés de los inversores en la compra de nuevas construcciones impulse más viviendas al mercado, resolviendo así la crisis de escasez de viviendas y posiblemente frenando el crecimiento de los precios de las viviendas.
Pero allí las cosas se vuelven más complicadas y quizás incluso confusas. Si las viviendas no se aprecian a un ritmo lo suficientemente rápido como para atraer inversores, el apalancamiento negativo puede convertirse o no en un factor innecesario.
Y si los inversores son expulsados del mercado para comprar residencias existentes (porque no se les permite hacer que su compra sea negativa) al menos hasta cierto punto de precio, hay muchas posibilidades de que los precios de dichas propiedades no aumenten tan rápido como solían hacerlo.
Da la impresión de que Chalmers estará satisfecho con el resultado, pero no quiere decirlo en voz alta, o al menos no demasiado, porque los propietarios de viviendas existentes con hipotecas importantes podrían entrar en pánico. Y no me refiero sólo a los inversores.
También está la legítima pregunta de qué le sucede a cualquiera que alquile apartamentos antiguos, por ejemplo, cuando sus propietarios actuales empiezan a vender las propiedades para obtener una plusvalía.
Los nuevos compradores tienden a ser propietarios de viviendas más que inversores, entonces, ¿adónde van los inquilinos ocasionales?
Si bien algunos podrán alquilar apartamentos nuevos, los inversores mantendrán el apalancamiento negativo, pero no todos necesariamente estarán en esa posición financiera. No se puede descartar que los cambios en el apalancamiento negativo puedan tener la consecuencia no deseada de hacer la vida más difícil a los australianos de nivel socioeconómico más bajo que alquilan.
Pero hay que darle crédito a Chalmers cuando corresponde. Para empezar, está haciendo lo que cree, no para ganar un concurso de popularidad.
Él cree que la asequibilidad de la vivienda es un problema y cree que los incentivos para los inversores son demasiado generosos en detrimento de los compradores de viviendas nuevas.
Y probablemente tenía razón en eso, lo manejara de la manera correcta o no.
El Tesorero tampoco continúa con sus cambios de apalancamiento negativo como receptor de impuestos, ya que las disposiciones de derechos adquiridos, que continúan estableciendo un apalancamiento negativo en las nuevas construcciones, desaparecerán hace mucho tiempo para cuando el Tesoro obtenga ganancias fiscales significativas gracias a los cambios.
Estamos hablando de décadas en lugar de años.
Los documentos presupuestarios señalan que el 83 por ciento de los préstamos a nuevos inversores el año pasado fueron para propiedades existentes, no para nuevas construcciones.
Este cambio de política tiene como objetivo cambiar eso, y ciertamente lo hará. Pero quizás el dato más interesante sea el efecto que tienen los cambios en la inversión general en vivienda.
¿El apalancamiento negativo en las nuevas construcciones alejará a los compradores de las construcciones existentes o sólo a unos pocos inversores?
Pero muchos otros han trasladado sus inversiones a otras clases de activos o han invertido en el extranjero, incluso manteniendo propiedades en el extranjero.
La ley de las consecuencias no deseadas siempre es parte de la ecuación de riesgo cuando se introduce un cambio fiscal como este, y ningún modelo puede garantizar que no se produzcan resultados perversos.
Pero Chalmers al menos tiene una oportunidad de reformar, ya que el primer líder laborista intentó apoyar su ascenso al frente.
